闽系房企作为地产圈最近几年的新势力,正在逐步扩张自己的版图和销售规模,上市融资成为大部分追求规模的房企的必经之路。

  1月16日,正荣地产(06158.HK,下称“正荣”)登陆香港资本市场,根据15日正荣发布的招股结果公告,正荣地产最终定价每股3.99港元,经扣除包销费用及佣金和全球发售相关的其他估计开支后,全球发售的所得款项净额约为38.43亿港元。

  无独有偶,1月11日福晟国际(00627.HK)正式完成借壳上市,收购标的为佑威国际,当日股价报收1.48港元,上涨7.25%。

  “很多中型房企面对市场竞争均需要更多资金进行扩张,登陆资本市场是实现规模增长的重要一步,将为其下一步规模发展做好准备。”同策咨询研究总监张宏伟告诉记者。

  登陆资本市场

  从目前情况看,正荣、福晟登陆基本资本市场时间正是地产股被看好的阶段。

  正荣在此次上市招股阶段,香港公开发售部分收到有效申请合共6007份,认购合计1.79亿股,相当于香港公开发售股份总数1亿股的1.79倍,录得超额认购。

  福晟登陆资本市场当天出现7.25%涨幅,考虑到福晟国际大股东福晟集团良好的土地储备和布局,资本市场同样对福晟有不错评价。

  从2015年起,福晟国际就开始了借壳佑威国际上市之路,佑威国际的收购价从19.43亿港元下调至最终的15.11亿港元。根据反向收购的对价支付安排,福晟以0.22港元的发行价发行64.15亿股代价股份,其余1亿港元以现金偿付。完成收购后,潘伟明及其一致行动人将持有佑威国际61.32%的权益。

  “福晟借助资本平台发展的路走得有点晚,所以把快速放在第一位。上市平台会坚持高周转模式,在公开市场拿地进行销售,或进行一些公司并购,快速做大规模。”福晟国际执行董事、首席财务官吴继红告诉第一财经记者。

  按照规划,福晟国际将与福晟集团协同发展,但目前业务有明显分水岭,作为集团优势的一级开发以及旧城改造,上市公司将不会涉及。上市公司更多考虑住宅和商业结合,布局城市圈内一二线城市和外溢三四线城市。

  福晟国际执行董事吴洋介绍,未来福晟国际,商业业务将定位投资运营管理的角色,商业产品线涵盖从商务办公到城市商业优化、到能够符合未来发展消费者需求的社区商业;商务办公领域则包括甲级、超甲级写字楼,最终要把持有物业的资产运作形成自身完善的投资管理服务。福晟国际未来的业务方向将以住宅和商业为主,占比分别为80%和20%,但目前尚未对外公布详细的发展计划。

  “集团会支持上市公司发展,如果有优质的公司或项目并购,优先给到上市公司,上市公司做不了的再给集团做。”吴继红说。

  根据福晟集团此前的规划,其称最近10年销售收入累计要达1.68万亿元,其中地产板块8800亿,建筑板块8000亿,力争2020年进入千亿销售阵营。因此,通过上市平台进行融资扩张,成为福晟集团非常重要的一步。

  对于正荣而言,其一直保持较高速度增长,因此一直需要资本市场助力。

  截至2014年、2015年及2016年12月31日以及2017年6月30日,公司借款总额的加权平均实际利率分别为12.5%、11.6%、8.5%及7.3%。

  从数据看出,正荣的融资成本还是高于很多一线开发商,因此其更需打通香港资本市场,为未来的融资进行下一步准备。

  开启规模竞争之路

  看起来,两家闽系房企都在近期选择上市,而背后更多的是抢占这一轮发展的时间窗口。

  第一财经记者注意到,包括融信中国(03301.HK)、三盛控股(02183.HK)均在近年选择上市,并开始一轮扩张周期。至此,在闽系房企里面除融侨集团尚未登陆资本市场外,其他主流房企全部登陆资本市场。

  易居企业集团CEO丁祖昱预计,2018年TOP4房企总规模或近3万亿,未来房企集中度将进一步提升,TOP10房企集中度有望达35%。克而瑞数据显示,千亿房企数量达到17家。此外,近期有50家房企提出了千亿计划,从竞争格局看,每家开发商虽然提出较高目标,但是完成难度将越来越大。

  正荣此前招股书显示,其一直对一二线城市聚焦和深耕,正荣收益由2014年30.39亿元增至2016年的146.03亿元,复合年增长率为119.2%,已交付的总建筑面积由2014年的43.76万平方米,增至2016年的125.12万平方米,复合年增长率为69.1%。

  克而瑞统计显示,正荣2017年流量销售额910.1亿,即将进入千亿房企行列。上市的发展将给正荣带来更多的规模优势。

  福晟国际的优势则来自集团的丰富土地储备,克而瑞《2017年1-12月中国房地产企业新增货值TOP100》显示,福晟共新增土地建面1786.9万平方米,新增土地货值达3199.4亿元,位居榜单第7位,主要分布在一二线城市,占比近70%。目前福晟集团总储备土地面积已达1680万平方米,总建筑面积3800万平方米,总货值达6500亿元。

  规模之路的竞争下,每家闽系房企都不断给自己加码。泰禾集团(000732.SZ)董事长黄其森不久前就曾对外表示,泰禾2018年计划销售额2000亿,较2017年有100%的增长。随后泰禾股价一路上涨,不到1个月股价几乎涨了100%。

  不过,规模的竞争使得每家企业选择较高的杠杆,风险开始不断增加。吴继红认为,高负债问题是不可避免的阶段性问题,解决之道在于高周转一定要弥补掉高负债的风险,“另外还要看资产是不是优质,如果资产没有估值偏离的风险,则阶段性高负债企业是可以承受的。”

  “2017~2018年正好是市场调整阶段,土地市场机会呈现,这个时段上市将给企业规模扩张带来资本背书。”张宏伟说。