【地产K线】恒隆地产三代疯狂增持 港商缘何拼不过内房股?

地产k线   2018-01-11 13:55:40

恒隆公子陈文博近来于股票市场再次“浦头”,1月4日港交所显示,陈文博又增持恒隆地产(00101.HK)52.1万股股份,截止目前其持股比例已达56.32%。

  文/乐居 陈翠

  恒隆公子陈文博近来于股票市场再次“浦头”,1月4日港交所显示,陈文博又增持恒隆地产(00101.HK)52.1万股股份,截止目前其持股比例已达56.32%。

  地产K线统计发现,于一年时间里,陈文博共增持恒隆地产21次,涉资大约3.53亿港元;最密集的增持发生在2017年11、12月,达到17次;而在2017年10月,恒隆地产股价正经历近乎一个月的持续性下跌。业内人士据此认为,代表陈氏家族的陈文博增持,很可能是基于维持市值、判断市值偏低的状况下作出。

  相比今年实现大涨的内房股,恒隆地产股价确实一直表现平平,市场青睐于规模上有更大想象空间的内房企,对于恒隆地产大部分人予以“保守”评价。但陈启宗认为,恒隆地产内地租金收入将在未来五年有相当升幅,未来一片光明。

  陈文博的增持

  1月4日,港交所显示,陈文博于12月27日以18.7327港元均价买入恒隆地产52.1万股股份,截止目前其持股数为2,532,812,340股,占总股本56.32%。

  2017年末,是陈文博增持恒隆地产的密集时间段。具体来看,2017年10月,陈文博两次增持恒隆地产,买入均价约18.72港元,新增股数108.8万股(分别于19、20日增持);2017年11月,陈文博5次增持恒隆地产,买入均价约17.66港元,新增股数507.6万股;进入12月,陈文博增持频率明显提升,单月增持14次,新增股数1557.7万股。

  经过一年共21次的增持,陈文博共新增恒隆地产1934万股股份,增持均价约18.27港元。

  陈文博的增持代表陈氏家族对恒隆地产的增持。恒隆地产大股东仍然还是陈文博祖母陈谭庆芬成立的信托基金,由于陈文博成为该信托基金的酌情受益人,他被视为在信托基金所持有的股份中拥有权益,也就是说这56.32%的权益实际上也为陈谭庆芬及信托基金所有。

  尽管如此,不能忽视,如今以陈文博为名义的增持已远多过信托基金和陈谭庆芬名义的增持。一些业内人士就此认为这或预示陈文博将正式成为陈启宗的继承者,“奶奶年纪都大了,肯定是在逐步将股份传给第三代”。

  地产K线获悉,陈文博最早的增持始于2016年12月15日,在这一个月之前,作为陈启宗长子的他正式成为恒隆集团及恒隆地产执行董事,负责监督项目部门(包括项目发展、项目建设、成本及监控和资产保证及优化部)、EST项目以及其他计划。

  彼时,陈启宗将委任的决定称为“是为了准备集团未来的工作,并顾及管理层的传承”。他透露,在27年前成为董事长前,自己也曾担任此职;看起来,陈启宗似乎有意让陈文博沿着他的路径成长,陈文博接受高等教育的美国南加州大学也是陈启宗早年所就读的大学。

  在陈文博成为执董之后,陈文博对恒隆公司管理的参与度比外界所想象中要更深入。陈启宗在2017年初接受媒体采访时就称,已经有很多大决定都是董事总经理陈楠禄和儿子陈文博的团队在做,其参与不多,仅在不同意时才会与他们讨论。如此,陈文博对恒隆的增持看起来也就更像是作为高层管理或基于控制权、或基于维持市值考虑下作出。

  恒隆光明未来?

  值得注意的是,在陈文博密集增持恒隆地产前(即2017年10月左右),恒隆地产股价正经历近乎一个月的持续性下跌。据地产K线查询,2017年10月6日至2017年11月17日,恒隆地产股价从19.14港元一路下跌8.88%至17.44港元。陈文博密集增持后,其股价才又提升约15.83%至20.20港元(截止1月5日收盘)。

  业内人士据此认为,陈文博的增持应该是基于维持市值、判断市值偏低的状况下作出。值得注意的是,2017年里,在以恒大、碧桂园、融创为代表的内房股经历了几倍式上涨的同阶段,恒隆地产显得较为“平静”,表现平平。

  市场对恒隆主要有三方面的“成见”。一方面是认为恒隆太过稳健,成长有限。陈启宗素来崇尚对一个项目“精打细磨”,他强调恒隆长远的策略就是慢慢建立起盈利能力都是好的项目,因此对规模有所制约;着重发展内地多年,恒隆目前在内地仅布局8个项目,其中2个位于上海,2个位于沈阳,其余4个分别位于济南、无锡、天津与大连。

  在香港,恒隆也表现得相对保守,目前香港项目包括商铺、办公楼、住宅等在内产品在20个以上,但较少出手拿地,有人认为这与恒隆早前金融危机经历有关——1997年亚洲金融危机前,陈启宗未跟风拿地保留大量现金,亚洲金融危机发生后拥有大量现金的恒隆反而得到更多发展机会。

  另一方面是认为恒隆商业地产运营能力还不足,尤其体现在二线城市项目上。地产K线查询到,2017年上半年,恒隆6个二线项目中,就有4个项目表现不佳,租金收入同比下降。其中,沈阳的市府恒隆广场租金收入就同比下降12%,出租率也下降8个百分点;无锡恒隆广场同样租金收入同比下降12%,出租率下降7个百分点。

  此外,恒隆地产2017年上半年总体表现也并没有给市场太多惊喜——总收入增长1%至63.58亿港元;物业销售收入上升5%至25.23亿港元;物业租赁的租金收入减少2%至38.35亿港元。其中,来自内地的收入同比下降4%至19.49亿港元,营业溢利同样下降4%至12.74亿港元;来自香港的收入和营业溢利则仅增长1%至18.86亿港元及16.25亿港元。

  对于上述问题,陈启宗在2017年中期报告的《致股东函》中指,2019年恒隆将迎来“非凡的一年”,平均每隔一个月就有一个项目完成。预期昆明恒隆广场及武汉恒隆广场于2018年第四季度至2019年年底之间开业;沈阳市府恒隆广场的康莱德酒店及无锡恒隆广场第二幢办公楼预期于2019年落成,与此同时香港山顶广场改建工程将完成等。

  他还称,未来仍然着重发展内地,在内地建立世界级管理团队,以配合国内业务策略和商业物业组合;与此同时,恒隆有意购入更多土地,扩展内地租赁组合,“倘能平均每两年购入一块土地,本人会十分惬意”。

  陈启宗指,按照这一发展计划下,预期恒隆内地的租金收入约在未来5年有相当的升幅,“此后,我们有望在租金方面获得可观的稳健增长,我们的未来依然一片光明”。

  看似恒隆未来的脚步将有所加快,但一些市场人士仍然有所担忧,按照恒隆的惯有速度,以及商业地产的特性,即便2019年这些项目开业,要进入稳定状态也至少需要1-2个租赁周期(4年以上)才行。

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