【地产K线】84亿,凯德甩给万科一个大便宜?

地产k线   2018-01-11 13:52:40

“住宅如流水,商业永流传”,这句话放在今天达成20个购物中心84亿大宗交易的万科和凯德身上,无疑非常应景。

  文/乐居 王柔金

  “住宅如流水,商业永流传”,这句话放在今天达成20个购物中心84亿大宗交易的万科(万科A:000002.SZ)和凯德身上,无疑非常应景。

  1月5日早间,市场被开年第一宗大额并购刷屏,印力联合万科、Triwater基金公司,通过各自旗下全资子公司联合与凯德集团全资子公司凯德商用达成协议。根据协议,三方将联合收购凯德集团旗下全资子公司凯德商用在中国国内的20家购物中心项目公司的100%股权并承接相应的负债,交易对价为83.65亿人民币。上述股权交易的完成仍需取得中国政府相关部门的监管审批,交易预计于2018年第二季度完成。

  此次股权交易涉及的20家购物中心,凯德通过旗下公司平均持有10年,项目平均建筑面积为4万多平方米(不包括停车场在内)。这些购物中心分布在19个城市,其中14个城市为凯德仅有单一项目布局的非核心城市。

  附录:此次股权交易涉及的20家购物中心

  凯德及印力方面向地产k线独家披露,实际上,双方此次交易渊源颇深,20家购物中心当中,很大一部分源自当年印力(彼时称为深国投)与凯德合作的商业项目,这当中更是经历了深国投凯德合作、万科凯德合作、深国投凯德资产置换、万科印力联合收购并凯德退出等一系列戏剧性戏码,共同完成了一场84亿商业地产的十年更迭故事。

 十年更迭故事

  地产K线了解到,凯德与印力、万科的渊源颇深,最早可以追溯到十四年前。

  故事回溯至2004年底,凯德集团的前身嘉德置地与印力的前身深国投的下属商用置业有限公司签订合作框架协议,就15个深国投商业中心的项目公司进行合作,涉及金额达50亿元人民币。

  根据彼时约定,合作的15个商业中心主要分布在广东、四川、山东等地区,凯德持有项目公司65%的股份。商业中心开业后,由凯德与深国投合资的商业管理公司进行管理。

  三年后的2007年,凯德又首次与万科产生交集。彼时,还叫嘉德置地的凯德通过全资子公司凯德商用产业与万科签署了一个合作协议。该合作协议的主要内容包括,凯德商用产业将和万科共同确定合作的项目,选择的范围包括万科已开发完毕、正在开发或将要开发的住宅项目中的商业地产部分。凯德商用产业将制定一个商业资产规划与万科一起开发,并且在未来合适的时间进行收购。

  据地产k线了解,彼时的万科作为中国最大的房地产开发商,在王石的带领下专注于住宅发展,并无心做商业。是以,万科和凯德虽然名为合作,但实际上等同于万科将自己的商业项目委托给凯德来运营和管理,这也一度被外界解读为“万科弃商,凯德接盘”。

  “万科了解住户的需求,凯德有丰富的商业运营经验,两家联手将会得到更大的提升。” 对于彼此之间的合作,彼时,双方曾如是解读。

  然而,与后来“雷声大雨点小”的“万万合作” (万科与万达)相似,万科与凯德之间的合作在最初的喧嚣过后便陷入沉寂,再无波澜,直至11年后,双方才再度发生交集。

  据凯德与印力方面透露,在此次出售的20个项目中,就有绝大部分是曾经凯德与深国投合作的项目。在双方分手10年后,故事再度逆转,只是这一次,情节变成了凯德甩卖,接盘方变成了原本避商业项目唯恐不及的万科以及凯德曾经的合作方印力。

  凯德的甩卖选择

  凯德为什么要卖?

  这是很多人看到交易后萦绕在心头的第一疑问。

  地产K线查阅凯德过往十年重大交易记录发现,虽然凯德卖过住宅、卖过商住,甚至还卖过写字楼,但并未出现类似出售购物中心的动作,特别是一下子卖20个购物中心这种大动作。

  相反,资料显示,凯德一直是购物中心强悍的买入者。地产K线不完全统计,仅2010年以来,凯德便先后发生过超15起收购事件,收购标的均为购物中心或综合体,总耗资超过470亿元。

  这显示出,购物中心一直是凯德在中国选择坚定不移持有的资产。

  作为基金持有型轻资产策略践行者,凯德的商业模式一直都为人所称道。前期,将不太成熟但有潜力的项目先打包到不同的私募基金中,等项目逐步成熟收益稳定后,再由公募基金收购。通过私募和公募基金运作,把稳定、优质的项目注入到基金里,资金回笼再投入新项目,这样可以快速做大规模,体现规模效应。

  地产K线了解到,凯德此番选择出售的20个购物中心,平均持有年限都达到10年以上,也在凯德的4个房地产商业基金里面,属于“成熟、有稳定收益的物业”。

  既无明显资金压力,又能产生稳定资金收益,那么凯德又为什么要卖呢?

  有业内人士就对地产K线表示,这或许是凯德主动进行资产换仓的选择。

  观察凯德此次出售名单可以看到, 20家购物中心中,除1家位于北京市、5家位于省会城市(成都、重庆、郑州、南昌)外,其余14家均位于非省会城市,其中14个城市更是凯德仅有单一项目布局的非核心城市。

  与此同时, 20家购物中心除1家为“凯德mall”外,其余均为凯德旗下的“凯德广场”,而凯德旗下高端商业品牌“来福士”则并无任何一店涉及其中。

  业内人士表示,除开北京翠微路凯德mall外,凯德此次出售的其余购物中心实际上都是凯德早期以沃尔玛为主力店的第一代购物中心。相较于凯德此后投资的来福士系列及近年陆续投资的一二线城市凯德大型购物中心,这些项目平均建筑面积在4万平方米左右,总体体量较小,主力店超市及百货面积占比较大,业态不够丰富,租金收益也较低。

  凯德中国首席执行官罗臻毓此前在接受媒体采访时就曾经坦诚,以前凯德在中国的项目,因为相对成本较低,资产增值速度也快,所以前期资产很赚钱,但现在,因为成本跟价格上来了,资产增值的幅度也不再像以前那么快,所以资产赚钱的幅度已经没有以前那么高了。

  是以,将更多的资源集中配置在最优质的资产上,以实现最大幅度的资产增值,或许正是凯德此番选择出售非核心资产的关键所在。

  凯德方面亦将此次出售的原因归结为“优化资产组合”及进一步巩固在华的“综合体战略”和“核心城市群战略”。未来,凯德将主打一二线大城市及8万平方米(不含停车场和办公楼宾馆)以上优质大型购物中心。

 万科千万平商业野望

  除开多年来首次选择出售购物中心的凯德中国引发侧面以外,此次交易的接盘方——万科、印力及Triwater基金公司同样备受关注。

  如果说凯德将20个购物中心项目归类为非核心城市项目并选择出售是看空这些商业项目的未来发展,那接盘方万科、印力及Triwater基金公司则显然代表着另外一种看多派立场。

  有意思的是,印力似乎特别喜欢收购商业运营商的“第一代”购物中心,在此次收购凯德“第一代购物中心”以前,早于2014年,印力就已将9个第一代万达广场纳入麾下。2014年,印力联手黑石集团收购来麦格理基金旗下9个“悦荟广场”并陆续改造为印象城系列,地产K线获悉,这9个“悦荟广场”前身正是第一代万达广场。

  这样看来,通过收购项目区位相对较好,但因建设时间早,资产设计和硬件配备均存在缺陷,硬件改造和项目运营均存在较大提升空间的项目,显然正是印力过去及现在规模发展扩张的主要手段。

  地产K线测算,凯德此番83.65亿元出售20个购物中心95万平资产,平均每个项目售价4.18亿元,每平方米平均售价8805元。

  可供比较的两组数据是,此前万科透过投资基金128.7亿元作价收购印力集团96.55%已发行股本,按照印力2014年度总结报告数据,截止2014年底,印力集团洽谈并购项目60个计算,印力自有商业项目单个作价为2.22亿元。

  而此前万科成立投资基金将自有42个商业地产项目(含在建和已完工项目)托管给印力集团,预计交易作价为人民币86-90亿元,对应单个商业地产项目作价则在2.05亿元-2.14亿元之间。

  是以,相较于万科收购印力项目作价和万科自有项目托管作价,万科、印力及Triwater基金公司此番对价并不算低。

  印力方面表示,此番交易完成后,上述购物中心将全部交由印力运营管理,计划按照“印象”系列的品牌定位及标准进行提升。至此,印力在全国持有或管理的商业项目数量120家,管理面积1000万平方米,管理资产规模逾800亿人民币,遍布中国58个城市。

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