【地产K线】郁亮松花湖讲话:渡劫后的万科要玩十项全能

乐居财经   2018-01-11 13:47:31

“发展商需转换跑道。原来是长跑,光跑马拉松不够,要铁人三项。到今天,铁人三项不够,要全能十项。这才是一个合格的城市配套服务商。”

  文/乐居 李艳艳

  “发展商需转换跑道。原来是长跑,光跑马拉松不够,要铁人三项。到今天,铁人三项不够,要全能十项。这才是一个合格的城市配套服务商。”

  郁亮是在1月5日晚间万科集团(万科A:000002.SZ)松花湖媒体答谢会作出如上表述的。他表示,自2012年万科提出城市配套服务商,如今已经实践五年。彼时提出该战略基于以下两个判断。一,行业进入百亿时代;二,发展商需要转换跑道,做到“全能十项”。

  自2017年6月,万科进入“郁时代”以来,转型成为这家超规模房企的关键词。值得注意的是,活动现场,郁亮详细回顾了万科近五年来的发展历程,其中重点提及了万科“城市配套服务商”战略与“事业合伙人机制”之间的关联。

  “我们有持股计划、项目分红、事业合伙,还有连带共担,员工利益和公司相关利益非常紧密摆在一块。”郁亮表示,2014年,万科提出事业合伙人机制。而早在两年前,万科已明确该机制的作用,即为解决城市配套服务商战略实施及落地问题。直到2014年,万科终于借由合伙人机制完成了组织和人事准备。

  郁亮称,过去五年,万科在城市配套服务商战略的落地方面“小有成就”。“小有成就”一方面表现在,万科提前做了相关的布局安排。另一方面,该战略有了事业合伙人机制的保驾护航。“尽管在过去五年中,我们有一段时间饱受困扰。至少这两个,城市配套发展战略和事业合伙人机制的建设,我们从来没耽误,在不断推动万科渡过各种各样的劫难往前走。”

  此外,郁亮还在当晚演讲中提及“健康”话题。他首次披露了一组数据。“过去一年,万科员工体质优良率达到90%以上,而对别人而言,(达到)60%都很不容易。所以今年我们集团所有高管都没有因为健康扣钱。”

  此前,1月3日,《万科周刊》对外刊登郁亮在“万科集团2018年目标与行动沟通会”上的讲话。郁亮表示,万科在过去30多年的发展过程中是家成功的企业。原因在于,“首先要做正确的事,还要做重要的事,当然还要全力以赴做事。”“全力以赴做事”体现在,万科在国内率先建立职业经理人制度,以及物业管理、万客会、快速开发等商业模式创新。

  郁亮还表示,未来万科将要关注三个领域。其一,大力发展租赁住宅业务;其二,发展物业服务、长租公寓、商业、物流、教育、养老、滑雪度假等业务;其三,在绿色战略方面拿出新的解决方案。“我们从来没有让自己停在一个舒适区,我们永远相信增量比存量更重要,未来比现在更重要,为此我们必须全力以赴做事。”

  关于万科未来发展理念,郁亮表示,在城市配套服务商战略下,万科要扮演好四个角色:美好生活场景师、实体经济生力军、和谐生态建设者、创新探索试验田。“万科有责任做创新探索的试验田,比如我们的事业合伙人机制探索。我们希望未来世界商学院讲案例的时候,会有万科事业合伙人这一章,让它成为中国企业界乃至全球公司治理的样板之一。”

  从单一住宅开发,到发展房地产开发产业链上的多元业务,成为万科近几年来最为显著的变化。今年年中万科业绩会现场,首次以董事长身份亮相的郁亮,首次将万科目前业务分五个类型进行介绍。其中包括,核心业务的房地产开发和物业管理、优势业务的商业开发运营与物流、拓展业务的长租公寓和冰雪度假、摸索业务的养老和教育、潜力业务的“轨道+物业”和混合所有制改革。

  郁亮表示,未来十年,万科整个版图里房地产开发等核心业务,仍将占最重要位置。但他同时表示,“未来万科将在转型的道路上走得更快。”事实上,万科现今这五大业务类型基本涵盖了房地产行业当前和未来热门的发展方向。

  而作为优势业务的商业开发运营业务与物流,郁亮表示,是有机会做得很大,朝数一数二目标发展的业务。值得一提的是,上述两类业务恰好都与万科收购整合相关。2016年,万科组团收购印力集团,将其作为自己唯一的商业地产平台。2017年上半年,万科则参与并购物流巨头普洛斯,在物流地产上率先发力。

  拓展业务方面,万科最新公布的相关数据显示,预计到2017年底,万科旗下长租公寓数量将达到25万间。目前,万科长租公寓代表作——泊寓已经进入28城,获取房间数8.4万间,开业6个月项目出租率约为93%。此外,养老产业作为“摸索业务”,截至2016年底已开业运营超过80个养老项目。

  “由专而多”,让万科收获更为亮眼的业绩。近期,克而瑞数据机构发布的《2017年度中国房地产企业销售TOP200》榜单显示,万科全年业绩已突破5000亿大关,达到5239亿元,前三甲中位居第二。之后,万科方面的公告业绩则更令人“惊喜”。数据显示,过去一年,万科累计实现合同销售面积3595.2万平方米,合同销售金额5298.8亿元。

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