200万元保险费,20万元入门费,每月还要缴纳上万元的基础月费……然而,收费如此高昂的养老社区在北京依然呈现供不应求的状况。

  作为保监会批准首家用保险资金投资医疗养老的试点,泰康保险集团旗下的高端养老社区泰康之家的营利情况一直备受各界关注。

  其中,位于北京市昌平区的泰康之家·燕园社区,自2015年率先开业以来,入住率就居高不下。回顾开业初期,有不少媒体曾发出过“200万元门槛成‘有钱人的游戏’”“‘保险系’养老社区或成鸡肋”等报道,养老产业投资规模大,进入门槛较高,投资周期较长,投资回报率偏低似乎已经成为业界共识。但如今,从泰康之家的回报表现来看,高端养老社区在一二线城市市场的发展还算理想。

  近日,泰康保险集团董事长兼首席执行官陈东升表示,从养老社区回报来看,运营了两年半的燕园终于实现了收支平衡。

 富人的游戏?

  2011年12月16日,泰康之家(北京)投资有限公司与北京昌科航星科技开发有限公司联合体以16亿元的价格拿下昌平区中关村科技园昌平园东区三期0303-03地块住宅混合公建用地。折合楼面价5185元/平方米,建筑规模不超过30.9万平方米。

  近日,《中国经营报》记者走访了位于昌平新城核心区域的泰康之家·燕园社区,在这个总建筑面积近31万平方米的高端养老社区里,长期居住着近3000位老年居民。

  一名工作人员向记者介绍,燕园社区在北京属于比较高端的养老社区,收费门槛比较高,但目前房源依然紧张,大多数情况下居民想入住,需要排队等待。

  记者了解到,从2017年的入住门槛和收费标准来看,主要分为泰康人寿保险客户和非保险客户两类情况。

  其中,一次性缴纳200万元泰康人寿保险的客户,可以保证在18个月之内入住,如果再办理100万~300万元的乐泰卡,每月的基础月费就能享受一定额度的优惠。不办卡的保险客户,基础月费在10500~32900元之间,根据不同户型大小而定。通俗来说,月费即相当于房租。

  非保险客户需要一次性缴纳20万元入门费,此外还需要办理120万~320万元的乐泰卡,每月缴纳6000~19400元的基础月费。但必须根据实际的入住人数情况进行排队,无法保证具体的入住时间。

  而以上费用均不包括餐饮和额外护理的费用,此外按照约定,入门费和乐泰卡的费用将在退租后奉还。

  对于普通人来说,这样的收费可谓价格不菲,因此,甚至有人将这样的高端养老社区比作“向富人输送利益”。

  从昌平区民政局提供的资料来看,目前昌平区共有备案的养老机构37个,其中公办机构5家,公办民营机构6家,村办机构1家,其余均为民办机构。记者查阅了北京市昌平区的其他民办养老机构收费标准后发现,其月收费标准多在1000~3000元之间,位于小汤山镇,号称“四星级养老机构”太阳城银龄公寓,收费标准也仅在1500~4500元之间。

  “谁拥有高端客户,谁就拥有未来。”这话在如今看来一语成谶。但如果仅仅是盖一些房子,然后打着养老的名义卖,那么见多识广的高净值人群一定不会买单——他们缺的不是房子。可能打动他们的,是高额投保金背后一套完整而强大的医疗、养老服务体系。

 险资“圈地”布局养老地产

  统计显示,2016年我国60岁以上老龄人口达到2.2亿,已经成为世界上老年人口最多的国家,也是人口老龄化发展速度最快的国家之一。

  而在过去的几年中,险资拿地做养老地产已经成为常态。将养老保险投保人转化为养老社区居住者似乎是一件顺理成章的事。

  北京房地产业协会秘书长陈志则表示,有房地产企业介入到养老地产,也有保险资金进入养老地产,不过养老地产看起来很美,但还未有清晰的盈利模式,这需要各家企业积极探索。

  数据显示,截至2017年第二季度,在养老产业投资方面,有9家保险机构已投资和计划投资29个养老社区,计划投资金额超过670亿元,设计床位43903个,为老年人提供医养结合综合保障服务。

  以保险起家的泰康早在几年前就瞄准了商机,在北京、上海、广州、成都、武汉、三亚、苏州和杭州8个核心城市投资建设大规模、全功能、国际标准的医养社区,并配建康复医院。

  “这些养老社区规划地上建面128万平方米,规划总户数近1.3万户,规划总投资高达232亿元,已经占到保险业计划总投资金额的三分之一以上,这也让泰康成为国内最大的连锁养老机构。”泰康保险集团品牌传播部负责人冯艳杰告诉记者。其中,北京燕园、上海申园、广州粤园养老社区已开园运营,成都蜀园养老社区将于2018年初投入运营,其他养老社区项目正在稳步有序建设之中。

  “保险业投资发展养老养生产业,一定要结合保险资产负债特征,特别要用足保险这一独特的金融功能来进行系统性安排。”国寿投资副总裁杨华良曾在公开场合表示。“对于建养老社区,保险公司更像是战略投资者,而非财务投资者。”

  整体上市之路漫长

  成立20年之后,保监会终于在2016年8月批准了泰康的集团化方案,获批后,泰康人寿成为国内第十家保险集团公司,从集团化方式选择来看,泰康剑指集团整体上市。

  根据泰康保险集团官网显示,公司已形成保险、资管、医养三大核心业务体系,截至2016年底,管理资产超过10800亿元。

  “根据泰康未来三年发展战略,公司将在三年内实现A+H同步上市。”早在2011年的十五周年庆典大会上,陈东升就曾如此表示。

  可如今6年过去了,泰康的IPO计划却还未呈现具体的时间表。

  “泰康显然是不差钱的。” 一位券商分析师告诉《中国经营报》记者,然而相对于其他金融机构来说,险企A股IPO的不确定性较大,其中员工股权激励机制不符合规定,以及股权结构尚未理顺或是困扰泰康保险集团上市的其中障碍。