解决了股权之争的万科,2017年有所加速。5299亿、全国第二的销售业绩,比2016年的3648亿增长超过45%,应该说得过去。虽然2015年万科就放出风来,不在乎行业谁第一,但名次也不能掉得太远。短期内,前三还是要守住的。

  王石辞去万科董事局主席时,就有人说,万科已不再是那个万科。这话,对,也不对。

  说它对,是因为,万科的大股东都变了。过去多年是华润,一度是宝能,现在是深铁。

  说它不对,是因为,万科的企业文化、价值观,基本没变。甚至它的职业经理人制度,即使加上了跟投,核心也还是那些东西。

  万科必须变。如果不变,它不过是另一个碧桂园。

  “就算我死了,你们搞多元化,我还是会从骨灰盒里伸出手来干扰你。”王石这句话听起来好吓人。但王石再英明也不是神,五六年前他也预料不到今天的房地产和房企格局。

  其实,郁亮2013年提出万科转型做城市配套服务商时,王石并没有反对。而所谓城市配套服务商,当然不会只是做住宅,必须多元化。

  有两个事件。

  一个是物流地产。普洛斯是公认的全球最大的物流地产商。但在2017年7月,万科牵头的中国财团以116亿美元将普洛斯收购了。万科占股21.4%,为第一大股东。

  万科物流地产版图有多大?攸克君只是为了写这篇文章查资料,才吃了一惊。

  2017年11月10日,万科集团执行副总裁、首席运营官张旭透露,中国每2个电商包裹中,就有1个与万科有关。截至11月上旬,万科自有的物流仓储总面积为500万平方米,加上普洛斯的市场规模,和万科有关的物流版图将扩大到近6000万平方米,占据中国物流行业60%的份额。

  我们每天都要拆快递,而物流是电商的血脉。两三年时间,万科成了中国最大的物流地产商。

  一个是商业地产。2016年8月,万科联合其他投资机构斥资128.7亿收购印力集团96.55%股权,万科持有62.07%权益。至2017年9月,印力管理的商业地产项目超过90个,面积逾700万平方米。这个规模直追凯德置地在中国的水平。不是排第三就是第四。

  万科的大股东优势还没开始发挥。深铁的上盖物业,不少是商业综合体,如果与万科合作,很可能一两年就把凯德置地抛在后面。凯德置地的商业项目常常是地铁上盖物业。

  想起一个插曲。2015年5月,万科与万达宣布战略合作。但最后无疾而终。如果万万合作成功推进下去,可能就没有后来孙宏斌什么事了。

  综合上面来看,万科是中国最大的物流地产商,前三(目前第二)的住宅开发商,前四(或前三)的商业地产商,这样强悍的多元化组合,全国没有第二个。

  攸克君看不懂的,是万科在长租公寓的布局。它做长租公寓比目前主流房企都要早,而且是在国家提出将住房租赁作为建立住房制度的核心战略(租购并举)之前。万科曾计划,到2017年底,发展10万间长租公寓,不知道有没有完成。不过,这样的目标是适度的。相比之下,碧桂园宣称3年要做100万套长租公寓,实在令人难以置信。

  之所以看不懂,是因为长租公寓现在没有找到盈利模式。虽然说得很动听,万科要做“美好生活的场景师”,但任何不挣钱的商业活动,都是可疑的。也许长租公寓的现金流还隐藏着运营的秘密?

  攸克君最担心的,还是万科的治理结构。华润时代的垂拱而治,培育了万科成为行业老大。深铁时代,用什么打消人们的疑虑?

  (原标题为:【公司快评之二】当然,万科早已不再是那个万科)