【地产K线】中国金茂:“美颜”有术

地产k线   2018-01-05 11:50:21

一级土地开发、光盘节、卖写字楼,仔细观察就会发现,这正是中国金茂每年用于美化报表的“老三样”。

  

中国金茂主席兼非执行董事 宁高宁中国金茂主席兼非执行董事 宁高宁

   文/乐居 王柔金

  如果要在规模整体落后的央企中找一匹黑马,相信中国金茂(00817.HK)会是许多人心中的不二选择。从2014年的185亿,到2015年的301亿,再到2016年的485亿,金茂以年均62%的复合增长率引发诸多侧目。

  1月3日,中国金茂发布2017年12月未经审核销售数据,截至2017年12月31日止十二个月,中国金茂累计取得签约及成交销售金额共计693亿元。其中,物业销售签约金额606.91亿元,土地一级开发签约金额86.09亿元。

  虽然超额完成全年580亿元销售目标的119.48%,同比2016年485亿元的全年销售额也有42.89%的增长,但相较于前两年年均62%的复合增长率,金茂的增长速度已然有所减缓。

  2017年度内地房地产市场遭遇多管齐下的严厉调控,预售证取证难、签约不备案、限售价等一系列问题都困扰着以高端物业销售见长的中国金茂,前六个月公司录得签约销售金额241亿元,不到2016年全年销售额的一半。

  为了完成全年销售,金茂在下半年做出了诸多努力:先是在土地一级开发签约销售上实现全年零的突破,于7月份和12月份分别实现土地一级开发签约销售13.40亿元和72.69亿元,为全年签约销售统共增加了86.09亿销售额;后又借助双十一“光盘节”实施全国17城22个项目联动促销,实现线下销售45.07亿元;临近年底,还以59.98亿元将上海星港国际中心项目50%的股权卖给了上港集团。

  一级土地开发、光盘节、卖写字楼,仔细观察就会发现,这正是中国金茂每年用于美化报表的“老三样”。

  以2016年为例,2016年全年,金茂录得签约及成交销售金额共计485.16亿元,其中物业签约销售额374.64亿元,土地一级开发签约销售金额110.52亿元。

  2016年上半年,金茂的销售表现同样并不突出,仅录得160.63亿元。但同样于下半年,金茂开始逐步发力。在上半年土地一级开发实现签约销售46.42亿元的基础上,下半年土地一级开发再录得64..10亿元签约销售,统共为全年签约销售贡献出110.52亿元的签约销售额。

  除此之外,首次启动“大宗产品交易推介会”的第三届光盘节,以及年底53亿作价整售给国家投资开发公司一栋位于上海北外滩星外滩-上海国际航运中心的写字楼,亦为金茂全年485亿元签约销售增添不少助力。

  地产K线了解到,作为央企,金茂一直维持着较高的利润水平要求,2016年其整体毛利率水平高达37%,2017年上半年的毛利率也有35.93%(2016年上半年:40.01%),这当中,土地一级开发、写字楼销售及持有物业经营三者功不可没。

  仍以2016年为例,2016年金茂整体毛利率高达37%。其中,物业开发毛利率34%,物业租赁毛利率86%,酒店经营毛利率49%。而在物业开发业务当中,一级土地开发毛利率约为50%-60%,二级土地开发毛利率约为30%,而二级土地开发当中,商业物业的毛利率亦要远远高于住宅,这也是金茂毛利率水平一直以来得以维持在较高水平的原因所在。

  克而瑞数据显示,2017年金茂新增土地货值达到1598.3亿元,新增土地价值/同期销售流量金额达到1.4,拿地表现在一众房企中十分突出,在央企中更是无人能出其右。

  金茂在今年年中股东会上提出,“到2019年公司要进入房地产行业的第一梯队,签约金额目标800亿人民币”、“未来5年内要达到50亿以上的收入,持有物业收益进入行业前五”,但在融资、销售环境并不乐观情形下,金茂要实现逆市增长,或许还需要更多的法宝。

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