【地产K线】丁祖昱评楼市发布会的72条干货+1个重磅

地产k线   2018-01-04 14:15:47

2017年很多的城市拿不到预售证的,排在首位的是上海,有170个项目没有拿到预售证。其次南京、天津、广州这些地方没有拿到预售证的也不少,这个问题在2018年会解决掉。

    文/乐居 李艳艳 王柔金 陈翠

  1月3日,上海新静安体育中心,“相信未来”丁祖昱评楼市发布会。2000人听易居企业集团CEO丁祖昱回顾和展望中国房地产市场。易居中国董事长、总裁周忻和前华远地产董事长任志强、旭辉集团董事长林中、中南置地董事长陈凯亦做发言。

  以下是地产K线的干货整理:

  丁祖昱

  2017年的八大问题

1、预售证难题

  2017年很多的城市拿不到预售证的,排在首位的是上海,有170个项目没有拿到预售证。其次南京、天津、广州这些地方没有拿到预售证的也不少,这个问题在2018年会解决掉。

  2、签约不备案

  这个问题上海没有,但有的城市签约不备案特别严重,像合肥不完全统计就有15000套房交房没备案,无锡也有10000套,这些签约不备案的城市大多是房价刚刚开始起步,或者是过去一年快速上涨而今年调控压力比较大的城市,所以这也是个难题,房企签完约之后不备案,不行。

3、地王亏损

  我们统计了一下2016年50块宗典型地王,其中12宗大幅亏损,18宗是亏损,还有4家是微亏,所以加在一起有34家是亏的,不亏的目前来看是16家,所以2016年我们地王现在只有16个有微利或者保平,剩下的都亏损了,所以从某种程度来讲今天拿地王也是一个风险。

  4、三四线的隐忧

  数据显示,三四线部分楼盘给的渠道佣金特别高,达到10个点左右,这个是说明这个房子很难卖,或者当地的客户不是它的客户群。另一方面,在统计的三四线城市当中,30%城市非本地客源城市在2-5成,20%城市非本地客源超5成。这个危险性是比较大的。

  5、越限越投资

  一线城市投资比例最高,就是自住兼投资的比例现在达到了24%,这个是从15年之后最高的一个数据;二线城市自住兼投资19%,三线城市是17%。所以看到今天限价是希望可以抑制投资,但是至少在2017年没有减少,反而让更多的人去抢房。

  6、租赁供求不匹配

  租赁应该是2017年的一个趋势,但是我们看到供应跟需求不成正比,深圳上海3000元以下的房子需求是非常多的,26.4%的需求,只有11.9%的供应;3000到6000元房子的需求是51%,供应是39.6%;大于6000元房子的需求是22.6%,但是供应达到了48.5%,所以我们现在在一线城市对租赁的房子要求非常高,但是我们看到供求并不平衡。

  7、特色小镇一哄而上

  我们看到住建部批准了403个特色小镇,省级批了979个特色小镇,体育总局批了96个,房企有500家,所以现在整个全国的数量已经超过2000多个,这些是拿得上台面的,还有很多号称的没办法统计,应该说特色小镇也是如雨后春笋一般,太兴旺了。

  8、家家都要冲千亿

  我们统计已经有超过50家房企提出千亿目标,现在100强房企已经超过一半要突破千亿,但是我也觉得不可能50家房企都过千亿吧?过不了怎么办?会不会出现其他问题?会不会冲完千亿之后自己的公司最后交给别人了?这个都有可能。

  大数据-城市

  1、市场格局剧变

  市场的格局2017年发生了特别大的变化。我们看2016年一季度的销售格局,一线城市占比5.2%,二线城市34.7%,三四线城市60.1%;然后再看2017年9月份,一线城市占比2.4%,二线城市下降到30.9%,三四线城市增加到了66.7%。

  可以看到,2017年市场格局剧变,一线腰斩,二线城市涨跌互现,三四线城市持续火爆。但在三四线城市当中,既存在一些涨幅比较大、成交量比较大的城市,也存在各种各样成交量下滑的城市。

  2017年发展非常好,未来也认为有非常大的发展空间的城市,排名第一的就是重庆,第二位是成都,第三位是武汉,第四位的是青岛,第五位杭州。销售金额方面,第一位被杭州占了,上海因为限价最后在销售金额上比杭州少600多亿,杭州也是首次突破了3000,杭州的突破可能也是新一线。第二位是上海,第三位是重庆,重庆由于销售面积特别高,在2017年房价也出现了一定的上幅,第四是天津,第五是北京。原来是上海第一北京第二,现在上海第二北京第五。

  2、豪宅成交下滑

  我们可以看到2017年成交数据下降了,下降在哪里?几乎是每一个范围成交都下降了,当然这个和一线城市的供应有关系,特别和一线城市的高端供应有关系。另外我们也发现,高端房五万以上的上海排第一,北京排第二,上海排在第三;十万以上的上海还是第一位,深圳也挺多的,三百套。

  这里提醒大家注意两个城市,一个是杭州,杭州高端住宅市场基本和广州在同一个水平线上;一个是三亚,三亚应该是在2017年异军突起,三亚10万以上的成交也出现了很大的变化,在三千万以上的排名排在了第四位,十万以上的排名也在全国第四位,海南这个市场也发生了天翻地覆的变化。

 “真实”的房价

  1、70个大中城市房价

  房价是大家最关心的,首先大家看到的是深圳、福州、南京一系列的城市,包括上海在内成交价格商品房的统计局的房价,都比2016年11月份有所下滑,当然我们也看到了一部分像西安这些二线城市,房价出现了明显的上升,当然这些城市房价只是一个补涨,西安、沈阳都是,在2017年涨幅靠前的城市。三四线城市像无锡房价也下跌了,但是三四线城市大部分房价是升的。

  2、楼盘的比较

  我们再看一下我们做的楼盘自身的比较,当然有误差,但很明显上海、扬州有涨一点点,像高端的涨了5%,中端还跌了5%,整个上海真实房价,楼盘出来的销售房价没有涨。

  但是更多的城市,我们看到房价有的涨得非常的高,像济南楼盘涨了超过100%,我相信在2017年房价涨幅和2016年相比超过100%的楼盘还远远不止这些,我只是告诉大家,有的时候光看一个宏观数据是不可能知道这个市场的。

  3、土地成交TOP10

  我们再看一下土地成交的方式,郑州今年土地成交面积特别高,超过5000万平方米,武汉也增加了,所以我们看到一些重点二线城市,成为今天土地出让的大牛。但是从金额上来说,北京在2017年高居首位,土地成交金额达到了2758亿。而杭州在每一个榜单上面都是名列前茅,在土地成交面积也排第二位,今年杭州增加了那么多,这个是值得大家深思的事情。

  4、平均地价涨幅TOP10

  从平均地价的情况来看,平均涨幅都是TOP10的城市,我这里看一线像柳州第一位涨了494%,启东涨了425%,琼海涨了294%,我只是拿一些平均的来看。

  5、项目销售TOP10

  2017年在左右势力共同作用的情况下,很多项目也创了新高,特别我们看一下海南的清水湾,曾经是中国第一个成交突破百亿的项目,在2017年成交达到了178亿,又创造了一个新记录,而且大家注意一下这里是在海南。

  然后我们看一下济南中海·华山珑城这个项目成交达到了142亿,这也是在二线城市中,除了海南和一线城市中,过去这么多年可以进入到最高的一个。

  这个项目也获得了2017年的销售面积的冠军,达到了119万平方米,接近120万平方米。第二位是启东,其实在我们上海的崇明岛上,但是辖区是启东,在销售金额上排在第四位106万,这是销售TOP10。

  6、三四线城市成交TOP10

  三四线城市2017年发生了剧变,在2017年成交面积和成交金额相对排在前列的10个城市,我觉得这10个城市都值得关注。

  7、三四线城市土地成交TOP10

  三四线城市土地成交TOP10,从金额上来说排在第一位佛山,我们除了佛山的成交,商品房的成交也是排在TOP10,但是其他的城市从商品房的成交来看并没有排在这么高的序列。

  所以今天的土地相对来说三线城市的土地还是非常的充裕的,他们未来得供应也是非常充裕的。

8、三四线城市房价及涨幅TOP10

  三线城市的房价涨幅TOP10,三亚房价涨幅最高,涨幅最高的是惠州,涨了46%,很多的客户涌到惠州、东莞去买房,所以三四线城市的放假其实今天也和一线二线密切相关。

9、50强房企最青睐的三四线城市

  去年统计50家企业真的数量其实是有限的,很大的就是碧桂园,后来我才知道,原来温州的中梁也在争三四线,浙江杭州出来的祥生也在争三四线,突然之间我发现好多企业在争三四线,佛山、无锡、常州是前三,后面嘉兴、绍兴、惠州也有很多,现在找不到真正的蓝海,非常非常困难。

  大数据·企业

1、千亿企业格局

  千亿企业格局,10家在1000到2000亿中间,其中中海是在2000亿,绿地、保利、融创是在3000亿,中国恒大、万科、碧桂园是5000亿,我们把超过1000亿的其他也放了一下,碧桂园在2017年超过了78%的增长,所以碧桂园的整个销售金额一跃成为了龙头老大。

2、行业集中度加速攀升

  整个TOP10的增长,在整个房企不同的梯队的增长过程中,TOP10、20、30增长最快,这个每一年都是强者更强,过去的三年就是房企迅速做大的时间,相信未来房企还会继续做大,当然房企把握时机,我相信每一家房企都在思考这个问题,至少是目前来看大家还在继续做大做强。

3、各阵营入榜门槛

  各个阵营入榜门槛也出现了一个比较大的上升,前十强现在变成1500万亿,在15年当时的是720亿,15到17年市场涨一倍。20强涨幅更大,在15年才300亿,在去年是910亿,接近千亿了,很快千亿就要20强了,不止涨一倍,涨了一倍半。我们再看看30强,从250亿接近300亿,一下到了680亿,也差不多一倍半,所以10、20、30强整个的增长速度是非常快的,所以还是靠前面的房企增长的速度更快一些。

  后面百强从100亿到150亿,上涨了50%,两百强从去年的50亿到今年的46亿,后面的企业反而下滑了,因为他们更多的被前面企业抢夺了资源,对于排在100位以后的企业,其实竞争压力现在是越来越大了,在100位的阶级还在往前靠,35的企业可能都想进前十。

  现在的数据是各家房企拿地的数据,我们再换算成货值,2017年排在第一位是融创,这当中有一个大的杆,其实就发挥了巨大的作用;排在第二位的碧桂园也过了万亿,第三位恒大也有八千七百亿,第四位的万科也六千百三百亿,2018年还是积极向前的,排在第50位的增加的货值也有500亿。;

  5、拿地的销售比

  拿地的销售比就是拿地的金额和销售金额做了一个对比,前十强还是比较稳健的,拿地的金额相当于销售流量的60%,10到20是70%,21到30是0.6,31到40是0.5,从41到50也到80%,所以看到了41强到50强的进取心是非常大的。

  我们把前十强的企业,二十到三十的企业每一个企业中拿地比较猛的列了一下,前十最猛的是中海,中海在2017年销售排在2000亿,不上不下,但是2017年拿地拿得多拿了一千多亿地,所以这个从拿地的情况可能是中海最多,当然排在20强之后、30、40强之后还有更多的企业,甚至超过了它的销售金额,这个准备是在2018年好好的拼一场,这当中有一些是未来得黑马。

  6、融资总量

  融资情况来看差不多,2017年融资10864亿,16年是11138亿,15年是10517亿,但是有两个数字大家要关注一下,一个是境外的融资情况,中国大陆融资的情况,在2017年又回到了4300多亿,2016年下降到了3380,2015年是2327亿,在17年回升了,但是在后面是国内公司债务情况,在2016年达到最高点4500多亿,17年一下变成437,15年是3232亿,大家可以看到目前公司的压力是非常大的,所以房企今天选择在境外融资,海外投资,国内金融对房地产的影响也是非常大的。

  7、融资成本

  我们再看一下融资成本,融资成本在2016年达到了最低点,我们看到不同的融资方式,但是在2017年又开始回升了,虽然没有达到2015年的相对高度,但是2017年的融资成本已经出现了很明显的上升,当然还有2017年的融资成本最低的5个房企,首创是4.04%,万科3.28%,龙湖4.25%,金茂4.27%,绿地4.29%。

  大数据·小镇

  1、 小镇一哄而上

  中东部小镇最集中,按照地区占比,东部小镇占比39%,中部占比32%,西部占比29%。按照省份来看,小镇以浙江、山东、云南、海南分布最多,均有100个以上的小镇项目;其中,浙江小镇项目在140个以上,排名第一;另外,北京、上海小镇数量均在20个以下。

  2、产业为“幌”,地产为“实”

  文化旅游类小镇最常见,占比达47%;体育运动占比14%;特色产业类占比11%。但这些小镇中仅有两成初见雏形,且目前小镇整体的投资强度为平均27亿元/k㎡,不足以支撑一个特色小镇的开发建设,所以资金未来将成为特色小镇发展的重要因素。

  3、小镇成房企新增土储重要方式

  绿地提出特色小镇大盘战略;华夏幸福提出要3念造100座产业小镇;蓝城有一个“百镇万亿”计划;华侨城目标100座民俗文化小镇;时代地产5年30个未来小镇;碧桂园5年100个科技小镇……

  4、小镇中的少数亮点项目

  一是玉皇山南基金小镇,可以说是基金小镇的NO.1,有2144家金融机构注资,资产管理规模破万亿,累计实现税收超30亿;二是碧桂园潼湖科技小镇,提出先产后城,引入思科、IMEC,目前提供全产业链覆盖,承诺住宅比例在30%以下;三是华夏幸福的产业小镇,提出产业优先,产业发展团队有1700人,全链条的产业升级,以及一镇一产业。

  关于租赁大数据:1、 租赁住宅迎来政策红利

  体现在五个方面,培育住房租赁企业,包括国企、房企、机构等多主体参与;扩大了租赁房源供给,新建、商改租、集体用地、公租房等多渠道供给;鼓励住房租赁需求,提出了租房落户、租售同权等概念;提供金融支持政策,包括金融机构支持、鼓励融资及资产证券化;另外,颁布了税收优惠政策,降低税率、提供货币化补贴。

  2、租赁住宅人口基础趋上

  基于现在的谁测算未来的租赁数据是,2016年,我国租赁住宅人口基础为1.89亿,到了2020年将增加至2.20亿人,2030年则将达到2.65亿人。

  3、未来供地会有3成以上是租赁用地

  未来3-5年,北京、上海、深圳、广州、杭州的租赁住房供应将分别占比到22%、31%、29%、26%及30%,其中上海提供租赁住房供应的比例将为最高,实际数量将达70万套左右;数量上看,北京次之,将有50万套。

  4、多方主体拼杀启幕

  尽管目前,租赁市场最大的主体是个人,来自个人房东的分散房源在总市场中占比达97.5%,剩下2.5%为机构,但从机构类型来看,已有包括品牌运营商、中介系、酒店系、房企及国家队等多方主体参与这个市场。从另一个角度来说,也可以看到租赁市场是长期存在的。

  5、租赁最大的难题是盈利

  高拿房、搞装修成本的重压下,资金成本进一步压缩微博的利润,行业盈利举步维艰。

  6、租赁市场机构排位

  两类运营商特别多,一类是分散式运营商,前三位链家自如、我爱我家相寓、爱上租;一类是集中式运营商,前三位魔方、安歆·寓、世联红璞;房企方面,前三为万科、龙湖、旭辉;国家队前三,上海地产、上海张江、莘庄工业区经济技术发展有限公司。

  关于2018年的十大预测

  1、 房地产税落地

  房地产税在2018年是非常重要的一个政策,也不会在每个城市都实施,每个城市可以因城施策,预测2018年会落地,最有可能是在四季度。

  2、 限价不放松

  2018年建议能拿预售证就拿预售证,该多少钱卖就多少钱卖,不要被价格的放松有所幻想。

  3、 总规模微降

  预测2018年总成交面积会达到16亿,2017年是15亿;总的成交金额2017年是11.78万亿,2018年会达到13万亿,16亿平方米可能是中国房地产的天花板,所以判断总规模在2018年可能会微降。

  4、 看好的城市

  杭州、海南,天津、上海、武汉、重庆,杭州、海南是持续看好;天津目前是和北京关联度最高,最密切的一个城市,相信18年会有更大的发展;武汉在2017年出了五年吸引100万的大学生的政策;重庆最大的特点是2017年之前就没涨过。

  5、 最具潜力的三线城市

  无锡、东莞、佛山、常州、温州、泉州、绍兴、嘉兴、珠海、烟台、台州、南通、惠州、镇江、中山、金华、湖州、芜州、徐州、唐山

  6、 租赁市场发展方向

  以存量为主,以个人为主,以市场化运营的企业为主;要让更多的市场化的运营企业进入到这个领域,会给未来租赁市场发展提供很大的帮助。

  7、 特色小镇将迎来大洗牌

  发改委又做了一个规定,接下去所有的特色小镇统一管理,但是这远远不够,2018年相信是特色小镇洗牌的一年。

  8、 房企市场份额

  TOP4:3万亿、TOP10:35%、TOP30:50%,2018年房企之间的竞争会更加激烈。

  9、 千亿阵营新进者

  阳光城、中南、雅居乐、富力、正荣、中梁、荣盛、远洋、融信、金科、蓝光及祥生都是千亿阵营的“预备军”,也许还会有更多。

  10、 大蓝筹

  万科、碧桂园、恒大、融创、保利、中海、绿地、招商,他们都可能在2018年会有新的发展空间。

  ——————其他嘉宾干货——————

  易居中国董事长、总裁周忻

  中国的房地产市场会走向成熟,未来中国的房地产一定会进入新状态,所有开发商都做准备迎接新的趋势。成熟房地产标志有三个:一是关注弱势群体,关注养老、关注租赁。二是市场分工高度细化,不同的企业做不同的事。三是关注建筑以外的美好生活,让老百姓住的更好。

  前华远地产董事长任志强

  2017年是中国历史上,房地产投资、销售面积、销售额度表现最好的年份。未来可能不再会超过16万亿销售额。

  明年出不了房产税,不但明年出不了房产税,可能更长时间也出不了房产税。

  限价措施会不会取消,调控会不会放松,要看地方政府有没有钱。

  从前年开始,人口向资源集中的特大、中大城市集中的趋势已经减弱。大城市的政府都采取了限制人口的特殊政策。

  城市化进程仍没有结束,按照正常规律是农村进入城市,由小城镇进入大城镇,由城区进入郊区,或者由郊区城镇化形成大都市圈,不同阶段和不同区域的房地产市场表现存在较大差异。但当土地政策控制了城市,人口没有办法向郊区转移的时候,人们只能在市中心买房子,导致房价爆涨。

  独居人口未来将爆涨,欧洲独居人口占总人口41%到47%,有一半人处于独居,中国的独居人口比例在11%,下一步可能上升到20%、30%和40%。

  阻碍中国城市化的原因是土地制度,垄断性计划供给,土地财政的依赖和集体土地住房不可交易。

  土地制度不解决,户籍制度不解决,住房问题解决不了。

  新的住房制度必须包含农村和农民户籍,否则只能叫城镇住房制度。制度只解决了城市户籍人口的住房,而没有涵盖农村人口。

  房子是用来住的,不是用来炒的,后面还应该加句话,是用来投资的。没有私人投资住房,则没有租赁住房来源。任志强建议一定要借用私人力量,解决租赁问题。

  旭辉集团董事长林中

  未来20年是中国从高速增长,进入平稳增长、低频波动的一个长周期,地产人应该在“新时代”中捕捉信号。十九大是中国未来涉及国运的一个章节,决定了未来十几年的市场,不论是政府,特别是企业,应该认真研究背后。

  行业进入了一个新的长周期,但过去两年很多人看不到这个趋势信号。价格、供求信号(认知)扭曲,库存信号也不一定真实,同时过去行业运行的一些基本规律、因素,都发生了转折性变化。原来估了2年解套了,现在发现要5甚至6年才解套,你估得起吗?

  我不知道后面会出什么政策,我不知道北京会推限房价、限地价,但是我感觉,如果按现在这样涨下去就会爆胎,所以(国家)不可能让他爆掉,不可能让他涨。

  别人跟我说,房价长期看国运,周期看人口和经济增长,经济增长就是代表你的收入和财富增长,短期看不清楚。老任说了政策、政策还是政策。短期其实看政策,政策对短期因素的影响非常大。房价未来20年平均来看,会出现“平稳增长”,可能房价增长跟GDP增长同步,或者跟人均收入同步。

  行业周期内,国内住房属性、住房需求、市场结构及行业发展模式均在发生变化。过去的属性是投资与居住属性并重,未来除了在一线和一些大城市以外,去投资属性、重居住属性将是未来的一个大方向。

  未来市场结构将由单一商品房市场转为多元化市场,增量市场逐步转向存量市场。中国未来有100个亿平方米的存量市场,这个市场有很大的商机和生意。

  房地产企业将从高杠杆高负债,到未来去杠杆降负债,从追求速度过渡到追求品质,细分市场未来将会缤纷多彩,涌现一批小而美的企业。细分市场偏的是独特的能力、独特的资源整合能力以及迎合能力。这个迎合能力,只有有专业有匠心有情怀的人才能把细分市场做好,包括未来的产业地产、文旅休闲地产、养老地产、特色小镇。

  未来20年,中国不会出现房地产泡沫破裂,所有在讲泡沫破裂的人,都不懂中国,也不懂中国特色。

  中南置地董事长陈凯

  大企业,特别要感谢调控政策,不调控谁都好,一调控只有大企业才能好。

  不需要过分研究战略,只要关注丁祖昱的大数据就好。市场份额不需要太高,只要用心做,比别人早半步就好。

  要创造价值。坚信创造价值的企业,创造价值的创造家,创造价值的CEO,创造价值的职业经理人,他会有更好的未来。

 重磅新闻:碧桂园等房企火线入股,易居宣布启动再上市。

  截至2017年12月31日,除易居中国之外,易居企业集团共有27家企业入股,其中24家为百强房企,3家是投资机构。在碧桂园宣布火线入股后,恒大地产集团、万科集团、碧桂园与融创中国“四大天王”首次在易居聚齐。据悉,易居企业集团这24家百强企业股东2017年销售额高达5万亿元。周忻表示,随着27家股东入股完成,易居企业集团上市步伐正在有条不紊地进行。由于目前处于上市静默期,一切有关上市进展,具体以公告信息为准。

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