【地产K线】林中:楼市若疯涨要“爆胎”

地产k线   2018-01-04 14:02:07

相比拥有地产“数据帝”之称的丁祖昱,林中作为知名企业高管,更擅长从企业角度分析市场。他的演讲主题是“新时代 新趋势 新挑战”。

  

    文/乐居 李艳艳

  “我没有大数据,但是我有大感觉。”

  1月3日下午,旭辉集团董事长林中出现在“相信未来——丁祖昱评楼市2018年度发布会”现场。他在发表演讲时做出如上表述。

  相比拥有地产“数据帝”之称的丁祖昱,林中作为知名企业高管,更擅长从企业角度分析市场。他的演讲主题是“新时代 新趋势 新挑战”。

  “2016年其实是我最焦虑的时候,因为市场那么火爆,怎么一点动静都没有呢?”林中一上台,便禁不住“吐槽”当年调控来临前的市场情形。近年来,旭辉一向以准确预判市场之姿,捕捉行业信号,并为业内津津乐道。2016年10月开始,楼市调控政策持续加码,并席卷全国。林中说,这“让我看得清楚未来”。

  林中是业内公认的周期研判高手,旭辉也从未掩饰过自身对规模的追求。从2012年到2016年,6年时间销售规模扩大10倍。但在2016年,旭辉却一路避开了去调控最为严厉的10座热点城市拿地,因此,去年和今年“跑得很轻松”。与之相比,过去两三年,不少强势布局一二线高价拿地、甚至大举联合拿地的房企,均受调控影响,大都陷入“去化难”和盈利泥沼。

  时间步入2017年,林中不止在一个场合申明立场,表达国家政策对市场的重要影响。“十九大是中国未来涉及国运的一个章节,决定了未来十几年的市场,不论是政府,特别是企业,应该认真研究背后。”

  林中认为,地产人应该在“新时代”中捕捉信号。比如,抓住新矛盾。此前,他曾在易居沃顿内部课中表示,政策和资金对房地产的影响很大。“如果不去了解政府对行业中长期政策的变化,我们是很难预测房地产业未来的发展方向的。”

  “十九大给我们三个时间点。第一个,2020年实现小康社会,小康不小康,关键看住房。第二个时间点就是2035年,中国的GDP要保持中速增长,也就是说到2035年之前,中国房地产市场是一个长期看好的市场。2050年我们要成为社会主义现代化强国,中国房地产市场一定是成为一个成熟市场,那时房产税就验证了。”林中说。

  林中认为,新时代的政策目的是实现住有所居,路径要通过多层次供应,多渠道保障,包括租住并举等多种方式来实现。“未来的调控方式是,行政调控与宏观调控混搭使用,实际目的要达到房住不炒,防止大起大落,防止脱实入虚。”

  “行业进入了一个新的长周期。”林中如是说,但过去两年很多人看不到这个趋势信号。价格、供求信号(认知)扭曲,库存信号也不一定真实,同时过去行业运行的一些基本规律、因素,都发生了转折性变化。

  “原来估了2年解套了,现在发现要5甚至6年才解套,你估得起吗?”因此,他给出如下论断:“未来20年是中国从高速增长,进入平稳增长、低频波动的一个长周期。”

  “我不知道后面会出什么政策,我不知道北京会推限房价、限地价,但是我感觉,如果按现在这样涨下去就会爆胎,所以(国家)不可能让他爆掉,不可能让他涨。”林中以此判断,行业运行周期会发生很大变化,这个变化将引导企业去思考自身的投资、销售及融资节奏。

  关于未来20年的房价走势,林中发表了一番看法。他对一些业内说法表示认可,诸如,长期看国运,周期看人口和经济增长,经济增长就是代表你的收入和财富增长,短期看不清楚。“老任说了政策、政策还是政策。短期其实看政策,政策对短期因素的影响非常大。”

  具体到房价波动问题时,林中表示,房价未来20年平均来看会出现“平稳增长”,可能房价增长跟GDP增长同步,或者跟人均收入同步。“一线城市涨了2倍,已经不能超过香港的房价。”

  不过,林中同时强调自己是一个对地产行业“坚持看多”的人。他认为,未来20年,中国不会出现房地产泡沫破裂,所有在讲泡沫破裂的人,都不懂中国,也不懂中国特色。

  伴随着行业周期波动,林中认为,行业将会迎来四个变化。首先,国内住房属性正在发生变化。过去的属性是投资与居住属性并重,未来除了在一线和一些大城市以外,去投资属性、重居住属性将是未来的一个大方向。

  其次,市场结构发生变化。由单一商品房市场转为多元化市场,增量市场逐步转向存量市场。“北京、上海、深圳已经很明显。二手房比例,北京是3:3:1,上海跟深圳是2:1左右,未来还会更少。美国成熟市场基本是6到7的比例。”

  再次,住房需求发生改变,市场竞争格局变得完全不一样。从有房住到住好房,从量到质的追求。也正因此,改善性需求,特别是在一二线城市的改善需求正在凸显。行业集中度越来越高,所有的资源和竞争优势都在向龙头聚集。

  最后,行业发展模式,由过去的内生发展,向未来更多靠兼并、收购、整合寻求发展。“医养、游乐、文旅等多样需求,将在中国未来几十年,人们富裕后非常大地爆发出来。”与此同时,企业将从高杠杆高负债,到未来去杠杆降负债,从追求速度过渡到追求品质,细分市场未来将会缤纷多彩,涌现一批小而美的企业。

  “细分市场偏的是独特的能力、独特的资源整合能力以及迎合能力。这个迎合能力,只有有专业有匠心有情怀的人才能把细分市场做好,包括未来的产业地产、文旅休闲地产、养老地产、特色小镇。”林中认为,特色小镇的成功离不开迎合,所以会出现一大批小而美的企业。

  此外,针对存量市场未来,林中也表示长期看好。他说,存量市场将会蓬勃发展,包括长租公寓,包括北京上海开展的公私分迁,旧二手房改造等业务。“中国未来有100个亿平方米的存量市场,这个市场有很大的商机和生意。”

  “我们站在今天看不了明天,那能不能站在后天来看明天,进而结合今天来看明天。”林中在演讲中如是说。

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