“攻城者”奉行“没有规模就没有未来”,面临规模与利润取舍的现实难题;“留守者”则在快与稳、扩张与防守之间挣扎徘徊,谋求出路。 本报资料室/图

  带有“狼性”基因的闽系房企正奔跑在规模扩张的道路上。近年来,闽系中“激进派”以黑马之姿快速扩张。总部迁至上海,短短数年内布局全国,在土地市场上积极开拓,采用“高杠杆、高周转、快发展”的扩张方式,一度被贴上“高负债派系”的标签。

  不过,仅用“激进”标签来定义闽系房企并不全面,《中国经营报》记者在采访中了解到,当前闽系房企逐步呈现出分化局面,其中,以三盛地产、冠城大通、建发房产、象屿地产等为代表的企业依然将总部留守在福建。以世茂、旭辉、阳光城、正荣、融信中国、宝龙等,不约而同地将总部搬至上海,开启了全国化布局。然而随着不少闽系房企剑指千亿目标,闽系房企也逐渐出现了“掉队者”,宝龙就是其中的代表之一。

  据了解,2017年宝龙地产公司前11个月的合约销售总额仅为181.62亿元,全年合约销售目标为200亿元。宝龙地产相关负责人在接受采访时表示,公司前11个月已完成全年销售指标的90%以上,预计在年底前还将推出多个全新项目,确保能完成全年销售目标。即便如此,200亿元的销售体量在闽系房企中并不算多。相比之下,据相关机构统计数据显示,今年前11月份世茂房地产销售额达886亿元、旭辉880亿元、阳光城769亿元、正荣698亿元、融信590亿元。可以说,诸多闽系房企今年交出了一份尚佳的成绩单。

  在这个巨头纵横捭阖的时代,随着行业加速洗牌,马太效应愈加明显,闽系房企也不例外。“攻城者”奉行“没有规模就没有未来”,面临规模与利润取舍的现实难题;“留守者”则在快与稳、扩张与防守之间挣扎徘徊,谋求出路。

  攻:进击千亿

  今年以来,以旭辉、禹洲等为代表的闽系房企毫不掩饰对规模的追逐,积极囤地补仓。然而市场观察人士并不乐观:房企大手笔扩张拿地的光鲜下,是杠杆率的飙升及偿债压力的日益凸显。

  近日,早几年就进行全国化布局的闽系房企代表旭辉控股发布公告,2017年1~11月,旭辉累计合同销售金额约人民币880.2亿元,同比上涨75.6%,提前完成800亿元的年度销售目标;同时起家于福建、一度被指战略偏保守的禹洲地产公告称,2017年前11月,公司累计实现销售金额367.08亿元,完成企业调升之后400亿元全年目标的92%。

  据了解,旭辉控股集团计划未来5年内实现3000亿元目标,禹洲地产则提出2020年实现1000亿元目标,此外,世茂房地产也将今年的销售目标提升至880亿元,目标已提前完成。

  与之相应地,房企的拿地速度正明显加快,上半年旭辉拿下32 幅地块,获得的新增土地总价和权益总价均超去年全年。而禹洲地产在确立“三年千亿”目标后亦积极补充货值,截至目前,该公司约有1090万平方米的土地储备,平均成本约为6000元/平方米。而世茂房地产上半年分别于上海、广州、武汉、嘉兴等城市增加土地储备453万平方米,同比增长265%。

  不过,在中房智库研究员看来,亮丽的销售业绩或许只是表面现象,上市房企利润率逐年下滑已是不争事实。土地自持政策加码,使得房企未来运营风险也在增加,过去两年市场上行期销售带来的利润恐怕会被未来的运营风险侵蚀掉。

  数据显示,上半年旭辉流动负债总额为603.57亿元,其中应付账款以及应计开支、已收物业销售按金、一年内到期银行及其他借款对比期初分别增加89亿元、72亿元及26亿元。分析人士表示,旭辉在规模扩张的道路上表现激进,不过资金并不充裕也让企业压力徒增。对此,记者致电致函旭辉方面,截至发稿,尚未收到回复。

  规模竞争下,利润压力传导至每个闽系房企。以禹州地产为例,据近年来禹州地产的年报信息显示,上市初期,公司毛利率基本保持在40%以上,2010~2012年三年的毛利率分别为41.7%、40%及40%,至2013年大幅回落至31%,近几年也维持在35%左右的水平。伴随着禹洲在规模上的诉求日益强烈,这种优势正在遭受冲击,未来如何在规模、土储、资金与利润各要素之间取舍和平衡,成为了摆在禹洲和禹洲地产掌门人林龙安面前的最大考题。

  对此,禹洲地产相关负责人在接受记者采访时表示:“随着内地房地产调控政策不断推出,内地楼市已经全面迈入限购、限价、限贷、限售、限签的‘五限时代’。未来,在此环境下,房地产行业要保持高盈利将越加困难。但禹洲会继续维持一贯作风,稳健发展,不会盲目冲量。”

  同时,根据申万宏源的研究报告,禹洲地产2013~2017年10月的权益土地金额大致为69亿、54亿、86亿、169亿和120亿元,中期负债率水平约73%左右。申万宏源预计公司年底时现金规模在200亿元人民币左右,有息负债规模略超300亿元,净负债率在80%附近,较公司历史负债率均值(65%)略高,且2018~2019年也将维持在这个较高的位置。

  对此,禹洲地产回函解释称:“尽管在适度规模增长时期,略为提升的净负债率是可以被允许的,但禹洲地产仍然持续寻求多元化的融资渠道,不断优化融资结构,并进一步降低融资成本。”

  守:规模与利润的两难选择

  在房地产行业,闽系以激进扩张为外界熟知,不过,这一标签对闽系房企来说并不全面,当前闽系房企分处不同的发展阶段,其中部分企业仍在快与稳、规模与利润之间寻找平衡之道。

  闽系房企的“守城者”们的道路也并不平坦。根据亿翰智库统计的2017年1~11月中国房企销售金额排行榜,闽系房企中建发房产为269.3亿元,排名由去年的47位下降至69位;三盛集团232.0亿元排名第71位;宝龙地产排名略有上升,由88位升至83位;冠城大通则以59.6亿元排名第145位;象屿地产与去年同期数据相比,由118位滑落至148位。

  其中,以建发房产为例,据中房智库研究员针对今年前10个月销售额前20名上市房企短期债务偿债能力(即货币资金对短期债务覆盖率=货币资金/短期负债×100%)的分析,5家房企短期偿债能力不足,其中建发房产的控股股东建发股份今年三季度末的短期负债合计164.44亿元,同比大增117.23%,货币资金146.79亿元,货币资金对短期债务的覆盖率为89.27%。记者针对企业区域发展布局以及短期偿债能力等问题致电致函建发房产相关负责人,其回复称当前正处于年底数据盘点时期,短期内没办法安排媒体采访。

  同时记者注意到,相较于部分闽系房企激进的迁“都”上海,制定弯道超车战略,三盛集团近年来的发展步调则较为平稳。据了解,其2017年销售目标是超过230亿元。此前三盛集团高层对外表示,不追求规模,希望未来3~5年做到500亿元销售额,同时实现1500亿元规模房企的利润水平。然而,在业内人士看来,想要实现这样的目标绝非易事。

  值得一提的是,随着旭辉、禹洲地产等房企纷纷提出千亿目标,宝龙地产规模增长趋缓,且未明确提出规模增长目标。对此,宝龙地产相关负责人对记者表示,2016年起,公司在战略层面由“走数量”转向“走品质”,且公司以商业地产开发与运营作为主营产业,截至2017年中期商业租金及管理费收入实现 8.51 亿元,预期全年达17.5亿~18亿元的水平,自2013年以来年复合增长率达25.7%。“宝龙地产对未来的五年发展规划是保持在中国地产前50强,中国商业地产前5强。”该负责人表示。

  房地产作为“双主业”之一的闽系房企冠城大通,同样在规模扩张上不大积极。目前公司以大北京、大南京为重点发展区域,项目分布于北京、南京、苏州、南通、福州等地区。对于长三角地区的规划布局,近日,冠城大通相关负责人回复记者称,公司看好“大南京”区域地产发展势头,目前除了积极通过招拍挂形式取得土地外,还积极进行业务模式创新,向产业地产、旅游地产、特色小镇等关联产业拓展,希望下一步能在长三角区域有更多的项目开花结果。

  长三角区域同样也是宝龙地产重点布局的区域。根据宝龙地产方面提供的数据显示,截至11月,企业长三角经济区合同销售占比达74.7%,上海在总合同销售中的占比达21.4%。不过今年年初,上海叫停百余商住项目的网签,随后又多次发文要求对不符合规定的酒店式公寓等进行整改,在此过程中,商住项目较多的宝龙地产受到较大影响。

  而早在2003年就进驻上海市场的闽系房企象屿地产,据了解,目前其在上海及环上海区域累计开发及土地储备建筑面积逾350万平方米,其中在建项目及土地储备230万平方米。对于长三角区域的发展规划和战略布局等问题,记者致电致函象屿地产方面,截至发稿未获回应。

 道:量“体”裁“衣”

  行业人士认为,在“强者恒强,弱者恒弱”的行业大趋势下,闽系也需根据自身情况量体裁衣,无论是冲刺规模,细分领域深耕,还是加码多元化,对于每一个房企而言,没有统一的标准答案。

  一位房企高管首次对外披露千亿发展目标后提出“没有进入千亿行列,就没有江湖地位”。同时有房企人士表示,规模竞争时代年销售在500亿元以上的房企,都想要尽快实现千亿规模。其中,素以“狼性”著称的闽系房企也不例外。

  亿翰智库研究总监张化东表示:“规模是通往未来的桥梁,人才、资金、信息、技术都建立在规模基础上,未来随着行业集中度越拉越高,中小房企的生存空间将受到极大挤压。部分房企将面临‘生死劫’。”

  同策咨询研究总监张宏伟预计,2017年全年千亿房企数量将在20家左右,其中,碧桂园、万科或许也将成为今年的两匹黑马杀入销售规模6000亿元的军团。“2017年上半年千亿军团不断强化竞争优势,品牌房企与中小房企分化发展格局愈加明显。”他表示。

  不过,上海中原地产市场分析师卢文曦认为:“规模和企业风险偏好有关,有的较为激进,有的则更显稳健。对于企业而言,楼市调控带来了一些不可控因素,拿地的节奏显得尤为重要,否则企业资金链会面临断裂风险,例如部分房企在2015年和2016年竞得的高价地,未来将面临入市即‘亏本’的尴尬境地。” 

  张宏伟提出,对于较为激进的中小闽系房企而言,博一把,如果明年年底之前能存活下来,未来或还有逆势增长的机会,反之,则可能出现资金链断裂。剩下的部分中小房企将是被洗牌的对象,深耕区域市场、细分市场,或者多元化布局是其未来出路。